[매일일보] 청년미래보금자리론의 정책적 명암(明暗)

 정부가 지난 8월 13일 발표한 부동산 대책 중 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'은 크게 두 개의 축으로 구성된다. 하나는 다주택자 대출 회수, 전세대출보증 제한 확대, DSR 소득산정 강화, 고위험 주택담보대출 자본규제 강화 등 투기적 수요를 겨냥한 일관된 관리기조이고, 다른 하나는 그 기조 안에서 청년·실수요자를 선별적으로 돕는 '핀셋형 지원'이다.

 후자를 대표하는 상품이 바로 청년의 자가 마련을 겨냥한 '청년미래보금자리론'으로, 이는 청년의 자가·반전세·전세를 각각 겨냥한 '청년 주거 지원 3종 세트' 가운데 '자가' 부분을 담당하는 핵심 축으로 설계됐다.

 청년미래보금자리론의 대상은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년으로, 4억원 이하·전용 85㎡ 이하 비(非)아파트에 최대 80% LTV가 적용된다. 이 상품의 발상은 '월세로 집을 산다'라는 한 문장으로 압축된다. 즉 매달 사라지는 임차료 대신 비슷한 부담으로 자기 자산을 형성하도록 유도하겠다는 것이다. 금융위원회 발표자료의 예시에 따르면 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 이자로 빌릴 경우 월 원리금 상환액이 약 85만원이 되는데, 이는 비아파트 평균 월세 80만원과 사실상 차이가 없다는 것이다.

 설계에 담긴 정책적 의미는 분명하다. 지원 대상을 아파트가 아닌 4억원 이하 비아파트로 못 박은 것은 아파트 시장을 자극하지 않으면서도 1인 가구·사회초년생에게 현실적인 주거 사다리의 첫 칸을 놓아 주겠다는 '징검다리 자가' 구상으로 이해할 수 있다.

 특히 일반 보금자리론과 달리 이 상품을 이용해도 생애 최초 LTV 우대혜택(수도권·규제지역 70%, 그 외 80%)이 소멸하지 않고 유지된다는 점인데, 일반 상품은 이용 시 생애최초 혜택이 소멸하지만, 청년미래보금자리론은 비아파트로 첫발을 디딘 청년이 기존 주택 처분 등 구체적인 적용 요건을 충족하는 경우 훗날 아파트를 매수할 때 그 혜택을 다시 쓸 수 있게 함으로써 단계적 상향 이동을 제도가 뒷받침한다.

 그러나 실효성은 신중히 따져볼 부분이 있다. 무엇보다, 지원 대상인 비아파트는 환금성과 자산가치의 안정성이 아파트에 크게 못 미칠 수 있다는 점이다. '징검다리'는 다음 칸으로 건널 수 있을 때 비로소 성립한다.

 빌라·다세대·오피스텔 등 비아파트 시장의 침체와 낮은 매매 유동성이 이어진다면 청년은 오히려 되팔기 어려운 자산에 자금이 묶일 위험에 놓이게 된다. 전세사기 사태 이후 비아파트 자체를 기피하는 청년층의 정서가 뿌리 깊은 점 역시 수요 기반을 흔드는 요인이다.

 나아가 최대 80%의 고(高) LTV로 가격 적정성과 환금성에 대한 판단이 쉽지 않은 자산을 매입하도록 청년을 유도하는 구조가 같은 대책에서 고위험 주담대의 위험가중치를 높이고 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)을 도입하겠다는 기조와 부합하는지는 근본적인 의문으로 남는다.

 전세대출보증을 조이는 한편에서 비아파트 매수를 지원하는 정책적 설계가, 자칫 ?담보가치와 상환능력에 대한 충분한 검증 없이 청년층의 부채 확대로 이어지지 않을까 하는 우려가 들 수밖에 없는 대목이다.

 청년미래보금자리론이 이름 그대로 '미래'를 위한 정책이 되려면 첫 주택을 마련하도록 돕는 데서 멈춰서는 안 된다. 청년이 충분한 정보를 가지고 자신의 삶에 맞는 집을 선택하고, 그 선택 이후에도 더 나은 주거로 이동할 수 있도록 뒷받침되어야 한다.

 이 상품이 청년에게 다음 단계로 건너갈 '징검다리'가 될지 아니면 발을 묶는 '외딴 섬'이 될지는 세부 설계와 시장 여건이 가를 것으로 보인다.

 정책의 선의가 청년 개개인의 자산 형성으로 실제 이어지려면, 대출 지원의 확대에 앞서 비아파트의 적정 가격과 거래 안전성을 확인할 수 있는 장치가 마련되어야 하고, 향후 청약 및 주거지원 자격에 대한 충분한 안내가 선행돼야 할 것이다.