[매일일보 칼럼] 악성 미분양과 위기의 건설업계

 국토교통부가 발표한 '2025년 1월 주택통계'에 따르면, 전국의 준공 후 미분양(악성 미분양) 주택은 2만2872가구로, 2023년 10월(2만3306가구) 이후 11년 3개월 만에 최대치를 기록했다. 이는 2024년 11월 대비 22.6% 증가한 수치이며, 특히 대구(3075가구), 전남(2445가구), 부산(2268가구), 경북(2214가구) 등의 지방에서 심각한 증가세를 보이고 있다. 단순히 공급 과잉의 문제가 아니라 주택 수요 위축과도 맞물리면서 서로 악순환을 형성하고 있다.

 악성 미분양의 증가는 건설사들에도 심각한 타격을 줄 수밖에 없다. 일반적으로 건설사는 분양된 아파트의 계약금과 중도금을 통해 자금을 조달하며 사업을 진행하게 된다. 그런데 미분양이 지속되면, 시공사는 자금을 회수하지 못하게 되고 결국 유동성 위기가 발생할 수밖에 없다. 실제로 2025년 1월부터 3월까지 법정관리를 신청한 중견 건설사들은 지난해 같은 기간 대비 37.8% 증가했으며, 2024년 한 해 동안 법정관리를 신청한 건설사는 53개사에 달했다. 이는 2023년(34개사) 대비 55.9% 증가한 수치로, 건설업계의 전반적인 재정 위기가 가속화되고 있음을 보여준다.

 악성 미분양 증가의 원인은 복합적이지만, 주요한 요인으로 다음 세 가지를 들 수 있다. 첫째, 고금리 기조가 유지되면서 주택담보대출 금리가 상승하여 실수요자의 구매력이 급감하였다. 이에 따라 신규 아파트 분양시장에서 청약 경쟁률이 낮아지고, 이미 분양이 완료된 단지에서도 계약을 포기하는 사례가 늘어나면서 미분양 주택이 쌓이고 있는 것이다. 청약 경쟁률이 높게 발표되더라도 실제 계약률은 현저하게 낮은 경우가 많아 시장의 신뢰도 더욱 약화되고 있는 실정이다.

 둘째, 지방의 인구 감소와 경기의 둔화이다. 수도권에서는 아직 일정 수준의 수요가 유지되고 있지만, 지방은 인구 유출이 지속되면서 신규 주택의 수요가 급감하고 있다. 때문에 지방의 악성 미분양은 더욱 심각한 수준에 이르고 있으며, 해당 지역에 기반을 둔 건설사들은 자금 회수에 더욱 어려움을 겪고 있다.

 셋째, 건설 비용의 급등이 분양가에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 최근 철근, 시멘트, 목재, 유리 등 주요 원자재 가격이 상승하면서 공사비가 급격히 증가했다. 인건비 또한 최저임금 인상과 노동력 부족으로 인해 2024년 대비 12.5% 상승하였다. 이러한 전반적인 건설 비용의 증가는 분양가의 상승에도 반영될 수밖에 없는데, 분양가가 실수요자의 구매력을 초과하는 수준으로 상승하면서 미분양 증가를 가속화하는 결과를 초래했다.

 예컨대, 서울 노원구에 소재한 아파트는 높은 청약 경쟁률에도 불구하고, 고분양가로 인해 계약 단계에서 수요자들이 이탈하면서 무순위 청약까지 진행되었다. 신규 아파트의 가격 경쟁력이 약화되면서 미분양이 증가하는 악순환이 반복되고 있는 것이다.

 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 여러 가지 정책을 추진하고 있는 것으로 보인다. 대표적으로 지방 미분양 해소를 위한 공공매입 확대, 양도세 감면, 금융 지원 강화 등의 대책이 논의되고 있다. 그러나 이러한 대책이 실질적인 해결책이 될 수 있을지는 미지수다. 특히, 지방에서의 주택 수요 감소는 구조적인 문제이며, 단순한 금융 지원으로 해결하기에는 한계가 있기 때문이다.

 최근 건설업계에는 '4월 위기설'이 대두되고 있다. 이는 12월 결산법인들의 사업보고서와 감사보고서가 4월에 공개됨에 따라, 부실한 재무 상태가 드러난 건설사들이 연쇄적으로 법정관리를 신청할 수 있다는 우려에서 비롯된 것이다.

 악성 미분양의 문제가 단순한 부동산 경기의 침체로 끝날 것인지, 일부 건설사들의 국지적인 도산의 문제로 제한될 것인지, 혹은 건설사들의 연쇄적인 위기로 확대될 것인지는 정부와 업계의 대응에 달려 있다. 보다 적극적인 정책적 대응과 산업 구조 개편이 이루어져야 할 시점이다.