[매일일보 칼럼] 정비사업 패스트트랙에 관한 소고(小考)

 2025년 6월 4일 '정비사업 패스트트랙'의 두 번째 물결이 시행됐다. 지난달 1일 먼저 시행된 조합설립 동의요건 완화와 오는 12월 4일 전자서명 의무화 사이에 끼인 이번 개정분은 재개발·재건축 착수 단계의 규제를 과감히 걷어내면서 시장에 '속도', '디지털', '주민주도'라는 세 가지 신호를 동시에 쏘아올렸다.

 하위 법령을 통해 주거환경 평가 가중치를 40%로 확대하고(기존 30%), 비용분석 항목을 주민 요청 시에만 적용하도록 한 재건축진단 개편이 대표적이다. 구조·설비 노후도는 그대로 30%씩 유지됐지만, 지하주차장, 녹지, 공동시설처럼 '살기 불편한 노후단지'의 불만이 판정에 직접 반영되도록 설계된 점이 이전 제도와 다르다.

 조합 설립과 정비구역 지정의 문턱도 한껏 낮아진다. 재건축은 토지등소유자, 면적 모두 75%에서 70%로, 복리시설 동별 동의율은 절반에서 3분의 1로 완화됐다. 재개발은 노후도 산정에 1989년 1월 24일 이전 무허가 건물을 포함하고 토지면적 70% 요건을 명문화해 구역 지정 가능성을 넓혔다. 무엇보다 지난 4일부터는 정비구역 지정 이전에도 추진위원회 구성이 허용되어 사업 진행을 1년 6개월에서 2년 정도 앞당길 수 있다는 것이 업계의 중론이다.

 의사결정 방식 역시 대폭 바꼈다. 같은 날부터 비대면 전자총회가 가능해졌고, 오는 12월 4일부터는 카카오·PASS 등 민간 전자서명으로 동의서를 받을 수 있다. 그동안 현장 설명회, 서면결의가 반복되며 지연과 갈등을 빚었던 관행이 모바일 인증 한 번으로 대체되는 셈이다.

 이번 개정이 실수요자에게는 긍정적 신호라는 평가가 우세하다. 구조적 안전성은 양호하지만 주차·공동시설 부족으로 재건축 길이 막혀 있던 1990년대 대형 단지들이 사업 개시 버튼을 누를 수 있게 됐고, 재개발 후보지 역시 구역 지정을 서둘러 주거환경을 개선할 여지가 생겼다. 그러나 구조 안전 가중치 하향이 '생활 편의'라는 명목으로 건물의 장기적인 안정성을 소홀히 다루는 빌미가 될 수 있고, 동의율 인하에 동의하지 않았거나 의사를 표하지 않은 소위 '침묵하는 30%'의 재산권, 거주권 침해에 따른 갈등을 증폭시킬 수 있다는 우려도 적지 않다.

 지난 4일 출범한 이재명 정부는 "세금으로 집값을 누르기보다 공급과 시장 원리로 안정시킨다"는 기조를 분명히 했다. 공약집에는 재건축·재개발에 관한 용적률과 건폐율의 상향, 1·2기 신도시 신속 정비, 4기 신도시 조성, 공공·유휴부지 활용, 재건축초과이익환수제 및 다주택 양도세 완화 검토 등이 담겼다. 정비사업 패스트트랙이 이런 청사진을 '실행 레버'로 뒷받침하는 모양새다. 문제는 속도가 본질을 대체할 수 없다는 점이다. 공사비 상승, 임차인 이주대책, PF(프로젝트 파이낸싱) 건전성, 고령층 참여 보장 같은 하위 리스크 관리가 동시 추진되지 않는다면, 이번 제도 완화는 단순한 가격 상승의 촉매로 귀결될 수 있다.

 이번 도정법 개정은 30년 넘게 누적된 정비사업 병목을 제거하려는 과감한 시도이자, 새 정부의 공급 확대 전략과 맞물린 '공급 가속 스위치'다. 그러나 속도와 편의라는 장점이 시장 과열과 주민 간 갈등, 안전성 결여로 이어지지 않으려면, 사업 초기 단계부터 갈등 관리, PF 리스크 관리, 취약계층 보호를 한 축으로 설계하는 균형 감각이 필요하다. 법 개정은 출발점일 뿐이고, 성공 여부는 지방자치단체와 국토교통부 등 정부 당국이 후속 관리 역량을 얼마나 효과적으로 입증하느냐에 달려있다.

 부동산 시장은 이미 변화를 선반영하기 시작했다. 향후 1~2년간은 '공급 기대'와 '가격 상승 압력'이 교차하는 과도기가 이어질 것이며, 2028년 이후 실제 입주 시점에 이르면 제도의 성패가 숫자로 드러날 것이다. 도시정비법 패스트트랙이 서민 주거안정, 도시 경쟁력 제고, 건설산업 혁신이라는 세 마리 토끼를 모두 잡는 길은 속도가 아니라 균형 잡힌 관리에 있다는 점을 잊지 않아야 한다.