[매일일보 칼럼] 6·27 대출 규제와 장기적 과제

 2025년 상반기 들어 서울과 수도권을 중심으로 부동산 시장이 과열되는 조짐을 보이기 시작했다. 이는 2023년 이후 지속적인 금리 하락과 정부의 규제 완화, 그리고 3기 신도시를 비롯한 대규모 개발사업 추진 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과였다. 특히 수도권 내 유망한 재건축 단지나 신규 택지를 중심으로 투자 목적의 수요가 급격히 유입되면서 시장에 자금 유입이 집중되며 유동성이 과잉 형성되는 구조가 나타났다.

이러한 시장 과열은 가계부채의 빠른 증가로 이어지는 주요 요인으로 작용했다. 2025년 1분기 기준 한국은행 자금순환 통계에 따르면 GDP 대비 가계부채 비율은 89.4%로, OECD 평균보다 높은 수준이다. 이는 금융당국이 가계부채 증가세를 구조적 금융 리스크로 인식하게 된 중요한 계기가 되었다.

 한편, 금리 인하 기조가 이어지면서 일부 금융기관에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 기준에 근접하거나 예외 규정에 의존한 고비율 대출 사례가 나타나기 시작했고, 이는 대출 총량 관리의 취지를 훼손할 수 있다는 지적을 받았다. 특히 부동산 가격이 하락할 경우 담보 가치가 하락하거나 역전세로 이어질 가능성이 제기되며, 가계의 상환 능력에 구조적 타격을 줄 수 있다는 우려가 확대되었다.

 이러한 흐름에 따라 정부는 지난 6월 27일, 과열된 부동산 시장과 누적된 가계부채로 인한 금융시장 불안을 완화하기 위한 '가계부채 관리 강화 방안'을 내놓았다. 이번 대책에서 가장 주목할 부분은 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자 및 실거주 목적 외 주택 구매자에 대한 금융기관의 대출 심사를 엄격히 제한한 것이다. 이와 더불어 전세대출과 정책대출의 보증비율 축소까지 포함하면서 사실상 부동산 시장으로의 자금 유입을 차단하는 강력한 조치가 시행되었다.

 이러한 정책 시행 이후, 시장은 즉각적으로 반응을 보였다. 발표 직후 부동산 중개업계에서는 매수자들의 문의가 급격히 감소했고, 수도권 일부 지역에서는 거래가 사실상 중단된 곳도 나타났다. 특히 자금 여력이 부족한 젊은 실수요자들은 대출 축소의 직격탄을 맞으며 주택시장 진입 장벽이 높아졌고, 실질적인 구매 여건이 크게 위축되었다는 지적도 제기되고 있다. 이러한 현상은 거래량의 급격한 감소를 불러왔으며, 단기적으로 부동산 시장이 빠르게 위축되는 모습을 보이게 했다.

 그러나 이번 정책이 긍정적인 효과만을 가져오는 것은 아니다. 대출 한도 제한과 심사 강화는 결과적으로 자금력을 갖춘 현금 부유층 중심으로 시장이 재편될 가능성을 높인다. 이미 수도권 주요 지역에서는 현금을 보유한 투자자들이 제한된 물량을 확보하기 위해 경쟁하면서 일부 지역은 가격이 오히려 소폭 상승하는 기현상도 나타나고 있다.

실제로 대출 규제 발표 이후 일부 경기 성남시 분당구 아파트 가격이 1.17% 상승했고, 재건축 기대 지역인 과천시도 0.98% 상승하며 7년 만의 높은 상승률을 기록했다. 이는 강남3구 및 용산구 등 규제지역에서 대출 한도 제한으로 인해 시장 수요가 인근 지역으로 이동하면서, 현금 보유 투자자들이 제한된 물량을 확보하기 위해 경쟁한 결과로 분석된다. 이러한 현상은 대출 규제가 자금력이 부족한 실수요자들의 시장 진입을 어렵게 만들어 일종의 '사다리 걷어차기' 효과를 초래하고 있으며, 결과적으로 정책이 의도한 효과와 달리 자산 양극화를 심화시킬 수 있다는 구조적 우려도 제기된다.

 이번 가계부채 관리 강화 방안은 단기적으로 시장 과열을 억제하고 금융 리스크를 완화하는 효과가 있다는 점에서 정책적 의의가 분명하다. 다만 이러한 조치가 장기적인 부동산 시장의 안정으로 이어지기 위해서는 시장 수급의 불균형을 해소하고 실수요자의 주거 접근성을 높이기 위한 구조적 정책이 반드시 병행되어야 한다. 단순한 대출 규제만으로는 근본적인 문제를 해결하기 어렵기 때문이다. 실수요자의 주거 안정성 강화, 소득 대비 적정 주택 가격 형성, 그리고 지속 가능한 금융구조 구축과 같은 기초적인 기반이 마련되지 않는다면 이번 대책 역시 일시적 조정에 그칠 가능성을 배제할 수 없다.

 정부는 가계부채 총량을 관리함과 동시에 주택 공급 확대, 지역 간 수요 편중 해소, 청년층과 무주택 실수요자를 위한 맞춤형 금융 지원 등 중장기적이고 균형 있는 정책을 함께 추진해야 할 것이다. 시장 안정을 위한 일관된 정책 집행과 함께, 금융과 부동산 시장 전반의 구조 개편이 병행되어야 한다는 점에서 지금은 단기 대책을 넘어선 근본적 접근이 필요한 시점이다.