[매일일보 칼럼] 프로젝트 리츠, 부동산 금융 전환점 될까

 부동산 개발의 핵심 자금 조달 방식으로 자리 잡은 프로젝트 파이낸싱(PF)은 '저자본·고차입' 구조로 인해 반복적인 부실 위기를 초래해 왔다. 시행사는 전체 사업비 중 극히 일부만 자기자본으로 충당하고, 나머지는 금융기관의 대출과 브리지론에 의존한다. 실제 PF 사업의 자기자본 비율은 5% 이내에 불과한데, 이처럼 초기 투입 자본이 적다 보니, 예상치 못한 금융비용 증가나 분양 차질이 발생했을 때 손실을 감당할 완충 장치가 사실상 없다. 결국 사업 초기부터 과도하게 외부 차입에 의존하게 되고, 금리 상승이나 미분양 우려가 불거질 경우 자금 흐름이 급격히 경색되면서 사업 구조 전체가 쉽게 흔들리게 된다.

 금융당국에 따르면, 부실이 발생했거나 부실 우려가 있는 PF 사업장은 약 24조원 수준으로 추정된다. 이 중 절반 정도는 만기 연장, 금리 조정, 추가 자본 투입, 사업 계획 변경 등 채무와 사업 구조를 조정하는 '재구조화' 과정을 거쳐 정상화를 추진 중이다. 그러나 나머지는 여전히 협의 단계에 머물러 있어 PF 시장의 불안 요인으로 남아 있다.

 이런 악순환을 끊기 위해 정부는 부동산투자회사법을 개정해 '프로젝트 리츠(Project REITs)'라는 새로운 제도를 도입하기로 했다. 기존 리츠가 준공 이후 자산에 투자해 임대 수익을 배당하는 데 중점을 뒀다면, 프로젝트 리츠는 개발부터 임대·운영까지 전 과정을 일원화해 책임지는 구조이다. 자기자본비율이 평균 27~38%로 기존 PF보다 높아 대출 비중이 줄고 금융비용 절감이 가능하며, 개발 안정성도 높아진다.

 프로젝트 리츠는 개발 단계에서는 신고제, 운영 단계에서는 인가제를 적용하는 이원 규제 체계를 갖춘다. 즉, 초기 단계에서는 규제를 완화해 사업 추진 속도를 높이고, 일정 수준의 사업성과 자금 안정성이 확보되면 인가제를 통해 일반 투자자 보호 장치를 강화하는 구조이다.

 다만, 이 제도에 대한 이해관계자들의 시각은 엇갈린다. 시행사는 안정적인 자본 조달과 금융비용 절감으로 사업 추진력이 강화되지만, 자기자본 비율 요건과 투명경영 의무로 인한 부담이 커질 수 있다. 시공사는 책임준공 체계가 명문화되어 신뢰성이 강화되지만, 재무건전성 기준을 맞추기 위해 초기 공사 단가 협상에서 마진이 축소될 수 있다.

 금융기관은 PF 대출보다 부실 위험이 낮아지지만, 담보 중심 심사에서 수익성 분석 중심 평가로 전환해야 하는 숙제를 안게 된다. 전문·일반 투자자는 장기적인 배당 안정성을 기대할 수 있으나, 초기 개발 리스크와 시장 수요 변동성에 대한 이해 부족은 손실 위험으로 이어질 수 있다. 지역 주민은 지역상생리츠를 통한 우선 투자 기회와 개발이익 환원을 기대하지만, 사업 실패 시 토지 가치 하락과 생활환경 악화라는 부정적 영향을 감수해야 한다.

 프로젝트 리츠의 리스크를 최소화하고 성공 가능성을 높이려면, 설립 초기부터 분양 정책, 수익 예측, 채무 구조 등 핵심 정보를 의무적으로 공개해 투명성을 강화해야 한다. 아울러 책임준공과 후속 운영 의무를 명문화하고, 지역상생리츠와의 연계를 확대하며, 사후 감독기구의 실질적 기능을 확보해야 한다. 세제 혜택과 공공택지 우선 공급 등 인센티브 역시 일정 자본비율·임대율·운영기간 요건과 연계해 부여함으로써 무분별한 프로젝트 난립을 방지할 필요가 있다.

 프로젝트 리츠는 기존에 PF가 안고 있던 구조적 취약성을 보완하고 장기 운영 기반의 책임 있는 개발을 가능하게 하는 모델로, 부동산 개발 금융에 새로운 패러다임으로 제시될 수 있다. 그러나 신고 단계의 규제 완화와 함께 법령상 존재하는 운영 리스크를 충분히 고려하지 않는다면 투자자의 피해와 시장의 혼란을 초래할 수도 있다. 초기 단계부터 명확한 책임 규정과 정보 공개, 투자자 보호 장치, 지역과의 상생, 감독·지원 체계가 함께 마련될 때 비로소 프로젝트 리츠는 지속 가능한 부동산 개발 금융의 한 축으로 자리 잡을 수 있다.