[매일일보 칼럼] 대책 효과 미진 속, 급부상하는 세제 논의

거듭된 부동산 대책이 기대만큼 작동하지 않으면서 정부가 보유세 인상 등 '세제 카드'를 검토할 가능성이 높아졌다. 실제로 6월 주택담보대출 규제 강화, 9월 공급 확대 발표, 10월 토지거래허가구역과 투기과열지구 확대라는 '3연속 대책' 이후에도 한국은행이 발표한 10월 주택가격전망지수가 122(전월 대비 +10p, 4년 만의 최고치)를 기록하면서 시장의 집값 상승 기대가 되레 커졌다. 국정감사에서 국토교통부 장관이 "보유세 인상에 공감하고 있다"라고 언급하면서 기조 전환의 신호가 뚜렷해졌다는 평가도 나온다.

이러한 신호가 가리키는 방향은 분명하다. 의도는 기대의 전환, 전략은 보유 구조의 재설계, 수단은 세제이다. 단기적인 가격 압박이 아니라 보유 비용을 높여 기대를 조정하는 접근법이 되는 것이다. 다만 관건은 강도가 아니라 적용의 시기와 방식, 즉 예측 가능성이다. 조세는 시행 전부터 시장을 움직인다. "올릴 수 있다"라는 말만으로 가계와 기업의 재무 계획이 재편되고, 현금 흐름 여력이 약한 외곽 지역은 매물이 늘고, 대체재가 부족한 핵심 지역은 보유 심리로 매물 잠김이 심화된다. 그리고 신호가 불명확할수록 시장의 반응도 과격해진다.

정부가 현 시점에서 현실적으로 손을 댈 수 있는 세제의 3축은 비율(공정시장가액비율), 가격(공시가격), 그리고 세율(보유세)로 보인다. 공정시장가액비율은 공시가격에서 과세표준을 계산할 때 실제로 반영하는 비율이므로, 이를 올리면 곧바로 과세표준이 확대돼 실제 납부 세액이 증가하게 된다. 공시가격을 손대지 않아도 비율의 조정만으로 세금이 달라질 수 있어 정책을 빠르게 집행할 수 있다.

공시가격 현실화는 기준 가격을 시세에 더 가깝게 올리는 조정을 뜻하므로, 같은 공정시장가액비율과 세율을 전제로도 과세표준이 자동 확대돼 실제 납부 세액이 증가하게 된다. 보유세율 인상은 세액을 직접 결정하는 세율 자체의 상향이다. 세율이 오르면 같은 과세표준에서도 세액이 즉시 증가하므로 정책적 신호가 가장 강력하고 직관적이다. 결국 비율·가격·세율은 형태만 다를 뿐, 과표와 세액의 경로로 기대를 움직이는 같은 회로다. 이 회로가 예고 없이 흔들리면 앞서 본 것처럼 외곽(현금 흐름 취약)은 매물 증가, 핵심(대체재 부족)은 매물 잠김으로 나타나 거래 위축·호가 경직이 동반된다.

세제 중심의 시장 안정 정책 설계에 있어 중심축은 일관적이어야 한다. 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율, 보유세율(세 부담 상한 포함)의 향후 경로를 다년도 청사진으로 고정하고, 연간 조정 상한을 명확히 해야 한다. 그래야 세제라는 신호가 단순한 정책적 의지가 아니라 예측 가능한 규칙으로 작동해 시장의 과잉 반응을 억제할 수 있다.

나아가 납세 기준일과 적용 기준일을 사전에 고정하고, 계약·잔금·등기일 중 기준일에서 어느 하나만 앞당겨도 적용 대상에서 제외되지 않도록 하는 병렬 판정 기준(하나만 걸려도 적용되는 기준)을 명문화해야 한다. 이렇게 하면 발표와 시행 사이의 '막판 몰림' 현상을 줄이고, 특정 단계만 서둘러 규정을 회피하려는 편법(형식적 앞당기기)도 차단할 수 있다.

시장은 힘이 센 규제가 아니라, 잘 설계된 경로에 반응한다. 정부가 '세제 카드'를 꺼낸다면 다음 질문은 명확하다. 얼마로 정할 것인지가 아니라 어떤 경로와 어떤 규칙으로 운영할 것인가. 이 틀을 분명히 할 때 '대책 실패의 반복'은 '제도 신뢰의 회복'으로 전환될 수 있다.