[매일일보 칼럼] 지역주택조합, 내 집 마련 희망고문 안 되려면

지역주택조합은 본래 무주택자와 소형주택 보유자들이 스스로 조합을 만들어 내 집을 마련할 수 있도록 설계된 제도다. 청약 경쟁을 거치지 않고, 일반 분양보다 낮은 비용으로 주택을 마련할 수 있다는 기대 때문에 오랫동안 서민 주거의 대안처럼 홍보됐다.

그러나 지역주택조합을 둘러싼 분쟁을 실제로 접하다 보면, 문제는 단순히 일부 조합이나 일부 업무대행사의 일탈에 그치지 않는다. 사업의 출발 방식 자체가 조합원에게 상당한 위험을 떠안기는 구조이고, 그 위험이 충분히 설명되지 않은 채 '저렴한 내 집 마련'이라는 말로 포장돼 온 데 근본적인 문제가 있다.

지역주택조합은 일반적인 아파트 분양과 다르다. 조합원이 이미 완성됐거나 분양이 확정된 주택을 사는 것이 아니라, 아직 토지 확보와 인허가, 시공계약, 금융조달이 완결되지 않은 개발사업에 참여하는 구조다. 때문에 조합원은 소비자이면서 동시에 사업의 위험을 부담하는 '투자자'에 가깝다.

그런데 홍보 현장에서는 이 차이가 충분히 설명되지 않는 경우가 많다. 조감도와 예상 분담금, 입주 예정 시기는 강조되지만 실제 토지를 얼마나 확보했고 확보한 형태가 무엇인지, 인허가 가능성은 어느 정도인지, 사업이 지연될 경우 추가분담금은 어떻게 늘어나는지에 관한 설명은 뒤로 밀린다.

이러한 사업 구조에서 가장 먼저 현실화되는 위험은 토지다. 아파트를 지으려면 결국 땅을 확보해야 한다. 그런데, 지역주택조합은 토지 확보가 완성되기 전에 조합원을 모집하고 자금을 모으는 방식으로 출발하는 경우가 많다. 일부 토지소유자가 매도를 거부하거나 높은 가격을 요구하면 사업은 멈춰 선다. 사업이 멈춰도 조합 사무실 운영비, 업무대행비, 금융비용은 계속 발생한다.

시간이 지날수록 토지 확보와 사업 유지를 위한 비용이 늘어나고, 처음 가입할 때 들었던 분담금은 더 이상 현실적인 금액이 아니게 된다. 조합원 입장에서는 이미 납입한 돈이 있어 쉽게 빠져나오지 못하고, 조합도 가입계약이나 정관 등을 통해 조합원의 이탈을 쉽게 용인하지 않는다.

문제는 조합원이 이러한 상황을 제때 알기도 어렵다는 데 있다. 조합원은 조합의 구성원이고, 따라서 원칙적으로 조합 운영을 감시할 수 있어야 한다. 그러나 실제 현장에서는 조합원이 토지확보 현황, 자금 집행 내역, 업무대행계약, 시공계약의 핵심 내용을 충분히 확인하지 못하는 일이 반복된다.

조합은 자금이 신탁계좌에 들어가 있으니 안전하다고 설명하지만, 안심할 수 없다. 중요한 것은 돈이 어디에 보관되어 있는지가 아니라, 언제 누구에게 어떤 명목으로 지급되었고, 그 지급을 뒷받침하는 계약서와 증빙자료다. 정보가 차단된 조합에서 조합원은 주체가 아니라 비용 부담자로 전락할 수밖에 없다.

여기에 전문성의 불균형도 더해진다. 아파트 개발사업은 토지, 금융, 설계, 인허가, 시공, 분양, 정산이 결합된 복합 사업이지만, 조합원 대부분은 이러한 사업을 검토해 본 경험이 없다. 조합도 업무대행사와 시공사에 의존할 수밖에 없는데, 이때 업무대행계약이나 도급계약이 조합에 불리하게 체결되면, 그 결과는 고스란히 조합원에게 돌아간다. 공사비 산출근거가 불명확하거나 증액 기준이 모호한 도급계약, 특정 업체에 유리한 수의계약은 모두 추가분담금이라는 분쟁의 씨앗이 된다. 처음에는 사업비가 낮게 보이게 만들지만, 시간이 지난 뒤에는 '불가피한 증액'이라는 이름으로 조합원에게 청구된다.

최근 정부가 발표한 「지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안」도 이러한 문제의식에서 출발하고 있다. 해당 방안은 사업계획승인을 위한 토지 확보 기준을 기존 95%에서 80%로 낮추고, 업무대행사 등록제를 도입하며, 한국부동산원 등 전문기관의 공사비 검증을 의무화를 제시하고 있다.

또한 정보공개 자료를 구체화하고 부실조합의 해산 절차를 정비하는 내용도 포함됐다. 토지 확보 기준 완화는 일부 미확보 토지 때문에 정상적인 사업까지 장기간 표류하는 문제를 줄이기 위한 것이고, 나머지 방안들은 조합 운영의 불투명성과 불공정한 계약 구조를 바로잡기 위한 장치로 볼 수 있다.

다만 이러한 제도의 보완만으로 현장의 모든 위험이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 지역주택조합이 진정한 주거 대안이 되려면, 조합원을 설득의 대상이 아니라 판단의 주체로 세우는 구조가 먼저 작동해야 한다. 정보가 적절한 시점에 상세히 공개되고, 계약이 검증되고, 사업 지속 여부를 조합원이 스스로 결정할 수 있을 때 비로소 지역주택조합은 '희망고문'이 아니라 내 집 마련의 현실적인 선택지가 될 수 있을 것이다.