[매일일보 칼럼] 다시 세제로 향하는 부동산 정책

 정부가 7월 세제 개편안을 예고하면서 취득세, 보유세, 양도소득세 등 부동산 거래 전반에 대한 조정 가능성이 거론되고 있다. 집값을 잡겠다는 말은 오래됐지만, 정책의 칼끝은 결국 다시 세금으로 돌아온다. 세금이 부동산 시장에서 가장 직접적인 신호이기 때문이다.

 그러나 부동산 세제의 어려움은 세율 계산에만 있지 않다. 더 본질적인 문제는 집값을 잡아야 한다고 말하는 사회가 정작 집값 하락의 비용은 누구도 부담하려 하지 않는다는 데 있다. 무주택자는 집값이 내려가기를 원한다. 그러나 주택 보유자에게 집값 하락은 곧 자산가치의 하락이다. 집값 안정은 공공의 목표이지만, 내 집값 하락은 사적 손실이다. 이 간극을 외면한 채 세율만 조정하면 부동산 세제는 언제나 시장을 바꾸는 칼이 아니라 정치적 타협의 흔적으로 남게 된다.

 부동산 분쟁 현장에서 보면 이 모순은 더 선명하다. 누군가에게는 삶의 터전이고, 누군가에게는 노후자산이며, 누군가에게는 대출의 담보이고, 또 누군가에게는 상속의 기반이다. 그래서 부동산 불로소득을 비판하는 사람도 정작 자신의 집값 상승은 노후 대비로 받아들이기 쉽다. 다주택자의 투기수요는 문제라고 말하면서도, 내가 보유한 집 한 채의 시세차익은 정당한 생애 축적으로 이해하고 싶어 한다. 세금은 숫자 문제처럼 보이지만 실제로는 각자의 자산 방어 본능을 건드린다. 부동산 세제 논쟁이 언제나 뜨거운 이유도 여기에 있다.

 지역 문제를 들여다보면 세제가 하나의 답이 되기 어렵다는 점은 더욱 분명해진다. 지금의 부동산 시장은 하나의 시장이 아니다. 수도권은 올라서 문제이고, 지방은 내려서 문제다. 서울과 수도권에서는 집값 상승과 진입장벽이 사회적 불안을 키운다. 청년과 무주택자는 아무리 일해도 내 집 마련의 사다리에 올라서기 어렵다고 느낀다. 반대로 상당수 지방에서는 거래가 끊기고, 가격이 하락하며, 미분양과 인구 감소가 지역의 미래를 흔든다. 같은 나라의 부동산 시장에서 한쪽은 너무 올라서 고통이고, 다른 한쪽은 오르지 않아 고통인 셈이다.

 그런데 세제는 이 복잡한 현실을 하나의 시장처럼 다루려 한다. 보유세를 올리면 수도권에서는 과열된 기대수요를 누르는 신호가 될 수 있다. 그러나 지방의 침체지역에서는 이미 약해진 시장에 추가 부담으로 받아들여질 수 있다. 양도세를 강화하면 투기적 거래를 억제할 수 있지만, 동시에 시장의 매물을 잠그는 결과를 낳을 수도 있다. 서울의 고가 아파트와 지방 중소도시의 노후 주택을 같은 '주택'이라는 이름으로만 묶어 다루면 세제는 공정한 기준이 아니라 시장을 왜곡하는 둔탁한 규제가 된다.

 그렇다고 부동산 세제를 건드리지 말자는 뜻은 아니다. 부동산에 지나치게 많은 자금과 욕망이 몰려 있는 구조는 분명 바뀌어야 한다. 성실하게 일해서 모은 소득보다 어느 지역에 집을 샀는지가 계층 이동을 좌우하는 사회는 건강하지 않다. 청년과 무주택자에게 부동산 가격 상승은 단순한 시장 현상이 아니라 미래를 빼앗기는 경험이 된다. 부동산 보유가 언제나 가장 안전하고 강력한 자산증식 수단으로 여겨지는 한, 어떤 정부도 부동산 문제에서 자유로울 수 없다.

 다만 이번 세제 개편이 단순히 세금을 더 걷거나 집값을 누르는 문제로만 이해돼서는 안 된다. 진짜 질문은 따로 있다. 우리 사회는 집값 안정의 비용을 감당할 준비가 되어 있는가. 수도권의 과열을 식히면서 지방의 침체를 더 깊게 만들지 않을 방법을 고민하고 있는가. 실거주자의 불안을 보호하면서도 부동산을 통한 과도한 자산 이익에는 책임을 물을 수 있는가. 무엇보다 부동산 하나에 인생 전체를 걸지 않아도 되는 사회를 만들 의지가 있는가.

 부동산 세제가 늘 정치가 되는 이유는 결국 세금이 집값만 건드리는 것이 아니기 때문이다. 세금은 욕망을 건드리고, 불안을 건드리며, 각자가 믿고 있는 생애 설계를 건드린다. 그래서 부동산 세제 개편은 단순한 조세정책이 아니다. 그것은 우리 사회가 집을 무엇으로 볼 것인지에 대한 질문이다. 삶의 터전인가, 자산증식의 수단인가, 아니면 계층을 가르는 가장 강력한 경계선인가. 이 질문에 답하지 못한 채 세율만 바꾸는 한, 부동산 세제는 앞으로도 시장을 고치는 기준이 아니라 반복되는 정치적 논쟁의 출발점으로 남을 것이다.