의뢰인 A씨는 지역주택조합 조합원 모집 광고를 접한 뒤 25년 2월경 조합원 가입계약을 체결했습니다. 

계약 당시 추진위원회 측은 저희 의뢰인 A씨에게 사업부지의 토지사용권원을 70% 이상 확보했다고 설명했으며 일정 시점까지 조합설립인가를 신청하지 못하거나 계약자가 단순 변심으로 해지를 요청하는 경우에도 납부한 조합원 분담금과 업무대행비 전액을 반환한다는 내용의 ‘안심보장제 확정증서’를 교부했습니다.

의뢰인은 이러한 설명과 환불 보장을 신뢰하여 총 6천만 원대 분담금을 납부합니다. 그러나 시간이 지날수록 납부 부담은 높아지고 사업은 지지부진한 상태로 정체되어 있어 결국 지주택 탈퇴를 결심하게 되고 법무법인 상지를 찾아주신 사례입니다. 

법무법인 상지는 가입계약서, 안심보장증서, 납부내역과 토지확보 관련 자료를 종합적으로 검토했습니다. 먼저 추진위원회가 비법인사단에 해당하므로 조합원 분담금 반환 약정은 총유물의 관리 및 처분행위에 해당하고, 총회 결의를 거치지 않은 확정증서와 환불 약정은 무효라는 점을 지주택전문변호사가 면밀히 검토하여 사안을 섬세하게 정리해 나갔습니다.

이어 환불 보장 약정이 가입계약에 부수된 단순한 약속이 아니라 의뢰인의 계약 체결 여부를 좌우한 핵심 조건이므로 두 계약은 경제적, 사실적으로 일체를 이루고 있어 일부 법리에 따라 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다.

또한 두 계약을 별개로 보더라도, 무효인 환불 보장을 유효한 것처럼 제시하고 실제와 다른 토지사용권원 확보율을 설명한 것은 중요한 사항에 관한 기망행위에 해당한다는 점을 적극 강조하였습니다. 

법원은 법무법인 상지의 주장을 받아들여 추진위원회가 의뢰인에게 지금까지 납부한 분담금 6천만 원대 금액 전액을 반환하라고 판결했습니다.

법원은 총회 결의 없이 작성된 환불 약정은 무효이고 이 약정과 가입계약이 일체로 체결되었으므로 가입계약 역시 무효라고 판단했습니다.

나아가 환불 약정과 가입계약을 별개로 보더라도 추진위원회가 확정증서의 무효 가능성을 알리지 않은 채 환불을 보장하고 토지사용권원 확보율까지 사실과 다르게 설명한 행위는 기망에 해당하므로 계약 취소가 인정된다고 보았습니다. 
 

이번 판결은 특히나 안심보장증서를 교부해 환불 보장을 하는 행위뿐 아니라 토지사용권원 확보율에 관한 잘못된 설명도 계약 체결을 좌우하는 중요한 사항에 대한 기망행위가 될 수 있음을 분명히 했습니다.

지역주택조합 분쟁에서는 계약 문구만 살필 것이 아니라 모집 당시의 설명, 광고 내용, 실제 토지확보 현황, 확정증서와 납부자료를 함께 검토해야 탈퇴와 분담금 전액 반환을 검토해 볼 수 있습니다.

법무법인 상지는 여러 계약무효와 취소 사유를 체계적으로 구성하여 의뢰인이 납부한 6천만 원 대 금액 전액을 돌려받을 수 있는 판결을 이끌어내기도 했습니다. 여기서 다시 한번 짚고 넘어가야 될 점은 바로 안심보장증서를 교부받았다는 것만으로 분담금 전액 반환이 무조건 가능한 것이 아니라는 것입니다.

대법원은 2024다 239692 판결을 통해 총회 결의를 거치지 않은 안심보장증서가 무효라는 사정만으로조합 가입계약까지 당연히 무효라고 단정할 수는 없다는 입장을 분명히 밝혔기 때문이고 이는 종전 판례와 결을 달리하는 평가이기도 합니다.

다만 대법원 판례 변화가 있다고 하더라도 지주택 탈퇴 및 분담금 반환 가능성이 사라진 것은 아니기에 탈퇴를 고려하신다면 재개발재건축전문변호사의 자문은 필수라는 점을 전해드립니다.

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