오피스텔, 공동주택 관리단 하자소송 (손해배상금 4억 3천만 원 지급, 도시형 생활주택 하자분쟁)

부산 영도구에 위치한 주상복합 건물의 하자소송 사건을 소개해 드립니다. 

약 200세대 오피스텔과 공동주택(도시형 생활주택)이 혼재되어 건축된 신축건물에 대한 하자소송 사례입니다.

준공 후 2년도 채 지나지 않은 상황, 누수, 타일 균열, 들뜸, 발전기 등 설비 하자까지 입주 당시부터 하자가 상당했었고, 입주민들과 관리사무소에서 시행사 및 시공사에 하자보수를 지속적으로 요구를 하였으나 시행사 및 시공사측에서 하자보수에 미온적인 태도를 보여 결국은 소송으로 진행하게 된 사례입니다.

▶ 사건의 경위

처음 단지를 같이 방문해서 관리단의 대표자 및 임원, 관리소장님과 입주민까지 참석한 공청회를 개최하였습니다. 

처음 저희 상지에 연락을 주신 분도 관리단 대표자인 관리인이 직접 인터넷 검색을 해보시고, 블로그에 하자 관련된 글을 제가 포스팅해 둔 것이 있었는데 그걸 보시고 손수 연락을 주셔서 방문하셨습니다.

하자소송을 진행할 때에는 관리단이나 입주자대표회의가 소송대리인을 선임하는 경우, 통상 여러 법무법인 중에서 하나를 택하는 제한경쟁입찰의 방법이 일반적이기도 합니다.

다만, 주택관리업자의 사업자선정지침에 법무법인의 소송위임계약이 해당하지는 않기 때문에 의무적으로 입찰을 해야 하는 것은 아니며, 수의계약 형태로도 계약은 가능하긴 합니다.

위 단지도 저희 외에 다른 법무법인이 이미 다른 로펌과 설명회까지 하고 간 상황에서 ‘법무법인 상지’가 후발주자로 단지를 방문하여 설명회(공청회)를 진행하였고, 추후 관리단 의결로서 저희가 최종 낙찰되어 소송을 진행하게되었습니다.

계약 체결하고 소송까지 진행한 이후 알게 된 비하인드 스토리에 따르면, 상지가 단지에 제시한 견적이 다른 법무법인에 비해서 조금 높은 편이었는데도, 저희의 실적과 경험을 높게 평가하여 상지와 위임계약을 체결하게 되었다는 이야기를 듣기도 하였습니다. 법무법인 상지는 의뢰인의 신뢰를 늘 결과로 보답 드리고 있습니다.

이 사건과 같이 신축건물에 발생하는 하자소송의 경우,

하자양상 및 하자담보책임기간 등에 따라 사용검사전하자, 사용검사후하자로 분류를 하기도 하고, 하자의 발생부위에 따라 공용부분의 하자와 전유부분의 하자로 분류를 하기도 합니다.

특히 전체 하자에서 많은 비율을 차지하는 것은 사용검사 전 하자로서 미시공, 오시공, 변경시공이 이에 해당됩니다. 

다만 사용검사 전 하자는 육안으로는 식별하기 어렵고 준공도면, 시방서 등 설계도서를 분석하고 비교검토를 해야 그 내역을 정리할 수가 있어, 하자진단조사 당시부터 면밀히 검토하여 사용검사 후 하자를 포함하여 약 300여개 항목이 발췌되고도 하였습니다.

건물이 오피스텔, 공동주택(도시형생활주택)이 함께 있는 건물이어서 손해배상 청구를 정리하는 것이 다소 복잡한 경우에 해당하기도 했었죠. 

특히 주택도시보증공사나 건설공제조합과 같은 보증사의 경우 공동주택은 보증증서나 보증보험을 발급해주는데 오피스텔이나 오피스, 상가의 경우에는 이를 보증하지 않기 때문에 면적별 세대별로 보증사에 대한 청구를 정리가 까다로운 사건이었습니다.

이 사건의 경우에도 변호사가 직접 착수회의에 참석하였고, 또한 하자진단조사를 했던 기술법인에서도 본부장님이 미리 착수회의 전 내부미팅을 거쳐 함께 참석하였고,

법원의 감정기일에 앞서서는 각 하자항목에 대한 원고측의 의견을 별도로 정리해서 제출하기도 하였습니다.

특히 하자 항목에 대한 감정신청을 완료하고 난 이후에 공용부분 복도 타일이 상당부분 들뜨거나 배가 불러있는 하자가 발생하였고 입주민들의 민원도 상당하여, 

타일부착강도가 미흡하다는 판단하에 부착강도 부족항목에 대한 추가감정을 신청했고 법원감정인과 원ㆍ피고 입회하에 별도의 추가감정을 통해 타일의 인발력 시험을 거쳐서 부착강도가 기준대비 부족하다는 것을 입증했고, 위 항목에 해당하는 하자보수비가 약 4500만원 정도 인정됩니다.

소송과정에서 일부 하자항목의 경우 전체를 조사하는 것이 어려운 사정이 있어 샘플조사를 통해서 입증을 하게 되는데 착수회의를 통해 원ㆍ피고와 감정인의 협의하여 샘플조사하는 항목을 결정하고, 샘플세대의 숫자를 결정하게 됩니다.

이 사건의 경우에도 착수회의에서 위와 같은 협의절차를 거쳐서 샘플조사를 하였으나, 추후 샘플조사된 하자 항목의 하자보수비가 상당히 많이 산출되자,피고측이 샘플조사의 적정성을 문제 삼으면서, 전수조사 주장을 하며 추가감정신청을 하였습니다.

상지의 변호사는 위와 같은 피고의 주장은 추가감정이라기보다는 이미 하자로 판정되어 보수비가 산정된 항목에 대한 재감정신청에 해당하고, 재감정신청은 기존 감정인의 감정조사나 방법이 현저히 경험칙에 반하거나 부당한 경우가 아닌 한 인정되어서는 안된다고 반박하여 피고의 주장을 일축하였습니다.

결국, 추가감정이 진행되지 않은 채 재판이 종결되었으며, 피고 측에서는 원고가 감정을 방해한다. 입증책임이 원고에게 있는데 원고가 입증을 제대로 못한 것이니 하자에서 제외되어야 한다거나 하자보수비가 대폭 감액되어야 한다고 강력하게 주장하였으나, 

재판부는 추가감정하지 않고 샘플조사된 항목도 전부 하자로 인정하였고, 위 항목의 하자보수비도 감액되지 않고 전액 인정 받을 수 있었습니다.

하자보수비 청구금액 대다수(81%)를 인정받을 수 있었습니다.

(나머지 부분에 대해서는 하자보수 진행, 아래 사건 의의 참조)

2022년 9월경에 소를 제기해서 2024년 5월경 판결이 선고된바, 소송기간은 약 1년 7개월 ~ 8개월 정도가 소요되었습니다.

관리단 및 입주민들은 판결 결과에 상당히 만족하셨습니다. 상지에서 하자조사를 통해 감정신청했던 하자항목중에서 3개 항목 제외하고는 전부 인정되었고, 하자보수비도 대다수 인정받은 덕분입니다.

부가 설명을 드리자면, 제외된 3개 항목 중 2개 항목도 감정 이후에 시공사가 몰래 와서 보수를 해놓고, 이를 잘 모르는 관리사무소 직원에게 보수완료확인서 서명을 받아서 법원에 제출하는 바람에 하자에서 제외된 것으로 특이사항이 있었습니다.

하자소송은 하자진단조사 및 감정신청 그리고, 법원감정 현장조사에 앞서 감정인의 지정하는 절차부터 첫단추가 잘 꿰어져야 좋은 결과를 도출할 수 있으며, 풍부한 소송경험과 직접 감정조사에 참여한 경험이 많은 건설전문 변호사의 조력이 필요합니다.