시세보다 저렴한 아파트, 매수해도 문제가 없을까?

1.

 집은 자신이 사랑하는 사람과 결혼을 하고 아이를 낳고 삶을 영위할 수 있는 편안한 주거공간입니다. 일상생활을 영위하는 현대인에게 있어 집이란 필수적인 요소이고, 특히 ‘내 집’마련은 최우선적인 목표가 아닐까 합니다.

 문제는 내 집 마련을 위하여 우연히 시세보다 저렴한 아파트를 매매계약을 통하여 취득하였는데, 갑자기 금융기관 등 매도인의 채권자라는 사람들로부터 사례와 같은 사해행위 취소소송을 당하게 될 수도 있다는 것입니다. 일반인들을 도대체 사해행위라는 용어조차 모르고 있는데, 위와 같은 소송을 당하게 되면 무척 당황스러울 수 있습니다.

2.

 사해행위란, 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자기의 일반재산(즉 책임재산)을 감소시키는 법률행위를 하는 것으로, 쉽게 말해 채무자가 고의적으로 채권자에게 빌린 돈을 갚지 않기 위하여 자기 소유의 유일한 부동산을 제3자, 특히 배우자나 친척 등에게 매매 · 증여하는 등의 행위를 말합니다.

 채무자의 사해행위가 있는 경우, 채권자는 위 제3자, 즉 수익자를 상대로 그 법률행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복시키는 소송을 제기하는데(민법 제406조 제1항 본문), 이를 사해행위 취소소송이라 합니다.
 

3.

 사해행위 취소소송이 제기되면 사례의 ‘갑’과 같은 수익자의 악의, 즉 수익자가 행위 당시에 채권자를 해함을 알고 있었는지 여부(민법 제406조 제1항 단서)에 관하여 주로 다투어지게 됩니다.

 그런데, 수익자의 악의라는 점에 관하여는 그 입증책임이 채권자에게 있는 것이 아니고 수익자에게 선의라는 사실을 입증할 책임이 있다는 것이 확립된 판례의 태도입니다[대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6XXX 판결]. 더욱이 채무자의 양도행위가 사해행위에 해당하는 경우 수익자의 악의는 추정되기까지 하므로 위 소송에서 수익자는 자신이 채무자의 사해행위를 몰랐다는 사실을 객관적으로 명확하게 밝혀야 합니다. 
 

4.

 사해행위 취소소송에서 ‘갑’과 같은 수익자가 패소하게 되면, 아파트가 채무자인 ‘을’ 명의로 복귀되거나 경우에 따라 ‘갑’이 소송을 제기한 채권자에게 일정한 돈을 지급하여야 할 수도 있어 매우 부담스러운 결과가 초래됩니다.

 따라서 시세보다 저렴한 아파트를 매수할 때에는 가격상의 이점만을 이유로 섣불리 계약을 체결할 것이 아니라, 매도인의 재산상태와 채무관계, 해당 부동산의 권리관계 및 거래 경위 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 아울러 거래에 앞서 변호사 등 전문가의 자문을 받음으로써 거래의 적정성과 안전성을 충분히 확인하여 예기치 않은 사해행위 취소소송과 같은 법적 위험을 사전에 차단하는 것이 바람직합니다.

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