건물인도청구 및 과기성금 반환 건설소송 사례 (1억 9천만 원 반환, 유치권행사 건물인도, 전부승소)

이 사건은 건축주(의뢰인)과 시공사 사이에 일방적인 추가공사금청구 및 부당한 유치권행사와 관련된 사례입니다.

의뢰인(건축주)께서는 (1) 근린생활시설 및 단독주택 신축공사계약 진행하였는데, (2) 시공사 측에서 공사시작 된 이후 지속적으로 추가공사비를 요구하여, (3) 일부청구에 대하여 건축주는 부당함을 참으면서 부득이하게 이를 수용하여오다가,

이후에도 과다한 추가공사비 재차 요청하자 지급거절을 하게 되었고, 상호 간에 분쟁이 발생하게 된 사안입니다.

추가공사비 지급을 거절하자 결국 시공사는 일방적으로 공사를 중단하고, 공사현장의 출입문을 걸어 잠그고, 유치권을 행사하여, 공사 중단에 따른 피해는 고스란히 건축주가 입고 있는 상황에서 문의를 주셨습니다.

[1] 소제기 전 협의를 통한 분쟁 조기 종결을 위해 노력
 

건축주의 입장에서는 원만하게 협의하여 입주하는 것이 이익이라는 생각에서 소송을 제기하기에 앞서, 시공사와의 협의나 협상을 통해 공사를 원만하게 타절하고자 내용증명을 발송하여 협의를 요청하였습니다.

공사를 중단한 건물에 유치권을 행사하고 있었고, 소송을 제기하게 되면 그 기간도 상당할 것이 예상되었기 때문에 의뢰인을 위해 분쟁을 조기종결하기 위한 노력이었습니다.

〈 건축주 입장 〉에서는 과기성으로 지급된 것, 기시공된 부분도 불량 시공되어 하자가 다수 있었고, 추가 공사계약서도 명확함이 부족하여 추가 공사비를 과다하게 청구하고 있는 것으로 판단되었습니다.

우선적으로 유치권을 풀고, 서로 적정선에서 공사계약을 타절하되, 타절의 구체적인 내용은 협의를 통해서 정리하자고 하였으나, 시공사는 묵묵부답으로 일관하여 소송을 제기하게 되었습니다.

[2] 협의결렬 이후 소제기

의뢰인인 원고는 과기성에 대한 반환, 하자에 대한 손해배상, 지체상금 등을 청구하는 내용으로 소를 제기하였습니다.

상대방 시공사 측은 추가 공사를 지속적으로 주장하며, 약 3000만원을 청구하는 내용으로 반소를 제기하면서 추가공사비에 대한 감정 신청도 하였습니다.

건축주 측(원고)의 기성고 감정, 하자 감정과 시공사 측(피고)의 추가 공사비 감정이 한 명의 감정인을 통해서 감정조사가 진행되어야 했던 사안으로서, 공격과 방어를 복합적으로 해야 하는 난이도 있는 소송에 해당하는 사례입니다.

상지는 감정신청 전 의뢰인(당사자)들과 수차례 미팅을 하였고, 하자감정에 앞서 계약내역서랑 도면도 검토하고, 특히 의뢰인분이 주장하는 하자가 항목에서 누락된 것이 있는지, 기성고 감정신청과 중복되는 하자로서 미시공 하자를 신청한 것은 없는지 등 감정에 대한 준비를 위해 상당히 노력하였습니다.

감정에 관한 의견서만 약 40페이지를 제출되었으며, 의뢰인의 승소를 위해 적극적으로 사건에 임했습니다.

감정인 지정의 단계에서 법원에서 최초 지정하였던 3인의 후보자가 있었는데, 

경력 내용을 보니 2명의 후보자는 기성고와 하자, 추가공사비를 한 번에 감정했던 경력은 없었고, 법원감정 경력도 다소 적은 편이라는 사실을 확인하였습니다. 이에 상지는 추가로 다른 후보자를 선정하여 달라는 취지의 의견서를 제출하였습니다.

최종적으로는 총 5명의 후보자들을 면밀히 비교 검토하여 이 사건의 감정수행에 가장 적합한 후보자에 대한 의견을 제출하였습니다.

실제로 법원에서는 총 7명의 후보자를 지정하였었는데, 2명의 후보자는 감정내용 등을 고려할 때 감정업무 수행이 불가하다는 회신을 하기도 하였습니다.

이런 부분은 건설소송에 대한 수행경험이 상당량 쌓여야만 적절하고 신속한 조치가 가능한 것이기도 합니다. 건설소송, 특히 하자를 포함한 소송에서는 ‘감정평가서’가 소송결과를 크게 좌우합니다. 

다수의 사건을 다뤄온 건설전문변호사를 찾으시는 이유이기도 합니다.

원·피고가 각 감정 신청을 하여 감정인을 지정하고, 감정기일을 진행하여 현장조사까지는 6개월가량이 소요됩니다.

현장조사에서도 원·피고 당사자들이 직접 참여하였고, 상지의 곽경도 변호사도 현장감정에 직접 참여하였습니다.

공사중단 전후 과정 및 유치권 문제로 인하여 원·피고 당사자 간에 감정대립이 심한 상태였으나, 현장감정은 감정인의 중재로 인해서 무리 없이 진행되었습니다.

현장감정 시 원고(상지)는 기 제출했던 감정에 관한 의견서에 각 항목에 대해서 의견을 다시 한번 개진하며, 그에 따른 감정조사가 진행되는 것을 요청하였고, 파취조사와 하자감정까지 현장조사는 약 2일 진행되었습니다. 

상지는 특히 외장재와 헌치부분 불량시공의 하자를 집중적으로 감정인에게 의견을 개진하였습니다.

시공사(피고)는 건축물을 거의 다 시공하였다고 주장하면서, 이에 따라 93%가 넘는 기성금을 수령하였으나, 

현장조사 이후 제출된 법원감정서에 따르면, 실제 기성고는 69%가량으로 감정되었고, 따라서 시공사가 수령한 기성금 중 약 9천만 원을 반환하라는 취지로 청구를 확장하였습니다.

원고 측도 과기성으로 지급된 사실을 인지하고 있었으며, 약 75%가량 시공되었을것이라고 예상하였으나, 실제 감정된 것은 69% 정도의 결과가 도출되었습니다.

가려지고 보이지 않는 부분(은폐된 부분)에 대하여 파취조사를 통해 미시공인지 여부를 확인하였는데, 

피고측에서는 육안으로 확인되지 않는 부분에 대해서는 시공을 했다고 주장하며 기성내역을 청구하였다가 실제로는 미시공인 것이 확인되면서 위와 같은 결과가 도출되었습니다.

한편, 법원감정조사 결과 하자감정은 기성고 감정보다 심각한 수준으로 파악되었습니다.

시공 당시부터 불량시공되었거나 오시공ㆍ변경시공 된 하자에 대한 보수비로 약 7천만 원 정도가 산정되었고, 피고측이 기시공한 부위에 발생한 하자 내지 시공 후 방치하여 둠으로써 발생한 하자보수비는 약 2700만 원 정도로 산정되어 전체 하자에 대한 보수비가 9600만 원 이상 감정되었습니다.

이 사건 건물의 신축을 위한 총 공사비가 부가세를 포함해서 3억 7천만 원 가량이고, 그 중 69%까지 밖에 공사가 진행되지 않았는데, 69%만 진행된 부분에 발생한 하자보수비로 상당한 금액인 1억이 산정되었습니다.

상지에서 특히 치열하게 주장했던 하자항목은 건물 외부의 외장재 인조석 하자이고, 이에 대해서는 법원감정인이 기능상·미관상 그리고 안전상 문제까지 있다고 판단하면서, 전면 철거 후 재시공 비용을 산정하였으며, 

헌치 미시공 하자에 대해서는 원고(상지)는 이로 인하여 건물이 일부 침하되는 현상이 있다고 주장하였으며, 감정인의 현장조사 결과 헌치 미시공이 확인되고, 구조물에 지대한 악영향을 끼칠 수 있는 부분이어서 지반보강공사가 필요하다는 의견과 함께 구조적으로 중대한 사항이므로 미시공 자체를 기성고에서 산정할 것이 아니라 하자로 보아야 한다는 의견까지 밝혔습니다.

감정결과가 제출되면 통상 피고 측에서는 ‘감정보완 신청’이나 ‘사실조회 신청’ 등으로 강하게 반박하지만, 

이 사건의 경우 1회의 사실조회신청으로 공방이 종결되었는데, 감정 전부터 면밀히 준비를 하였고, 감정에 관한 의견을 충분히 개진하여 현장 감정에 따른 객관적인 감정보고서가 제출됨에 따른 것이라고 판단됩니다.

건설소송은 그 양상에 따라 다양한 형태의 분쟁이 있을 수 있고, 그 분쟁의 양상에 따라 올바르고 적합한 감정신청을 통해 주장을 입증하는 것이 매우 중요합니다.

건설분쟁에서 법률파트너를 선택하실 때, 다양한 분야의 건설소송을 수행 경험, 변호사가 감정조사를 실제로 참여하는지를 아울러 고려하시는 것을 조언 드립니다.