공동주택 하자소송 성공 사례 [15억6천만 원 보수비 인정, 세대당 약 390만 원 인용]

이번 사건은 공동주택 하자소송건으로 약 400세대 이상의 공동주택이었으며, 아파트가 준공된 이후 2년도 채 지나지 않은 상황이었습니다.

입주무렵부터 외벽 균열 타일하자, 방수하자 누수하자 등 공용부분과 전유부분에 각종하자가 곳곳에서 발생하였으며 입주자대표회의와 입주민들이 시행사와 시공사에 지속적으로 하자보수를 요구를 하였지만 실질적으로 보수가 제대로 이루어지지 않아 결국 소송으로 이어진 사안입니다.

사건의 경위

준공일로부터 5년차 도과를 목전에 두고 있는 상황이라, 하자진단, 채권양도를 통한 권리행사, 소 제기까지 신속하게 진행되어야 했던 단지였습니다.

우선 진단조사부터 건설전문변호사와 진단조사 업체의 유기적인 협력을 통해서 하자 항목을 누락없이 발췌하기 위해 노력했으며 채권양도 징구율을 높이기 위해 채권양도용역 업체 뿐만 아니라 법무법인의 변호사 및 직원들도 구분소유자들의 소송 참여를 독려하여 소 제기 전 약 95%가량 채권양도에 참여하는 좋은 결과로 소 제기를 하게 되었습니다. 

사건 개요 및 경위에서 언급되었듯이 이와 같은 신축건물 하자소송에서는 하자의 발생부위에 따라 공용부분·전유부분 하자로, 하자담보책임기간에 따라 사용검사 전 하자·사용검사 후 하자로 분류하여 청구를 정리하게 됩니다. 

특히 미시공·오시공·변경시공에 해당하는 사용검사 전 하자는 육안으로 식별하기 어렵고 준공도면·시방서 등 설계도서를 분석·비교검토해야 그 내역을 정리할 수 있어, 하자진단조사 단계에서부터 면밀한 검토가 필요합니다. 

저희 건설전문변호사 법무법인 상지는 이 사건에서도 하자진단조사부터 법원 감정(최초 감정착수회의, 파취조사 등), 각 하자항목별 원고측 의견서 제출까지 전 과정에 직접 참여하여 조력하였습니다.

첫째, 

이 사건의 가장 큰 쟁점이었던 '외벽 층간균열' 하자에서 감정인의 감액 회신을 원안대로 되돌려 인정받았습니다.

당초 법원 감정인은 외벽 층간균열 전부에 대하여 균열 내부를 충전하는 충전식 균열보수공법을 전제로 하자보수비를 산정하였습니다. 

그런데 피고 측은 추가감정을 신청하면서  "아파트에 방수키가 시공되어 빗물·외기 유입이 없고, 0.3mm 미만 미세균열은 표면처리공법으로 보수가 가능하다" 고 주장하였고, 감정인은 추가 감정에 따라 현장조사를 거쳐 이 주장을 일부 받아들여 0.3mm 미만 균열 부분을 표면처리공법 기준으로 감액하여 회신하기도 하였습니다.  하자보수비가 대폭 줄어들 수 있는 국면이기도 하였습니다.

이에 저희는 층간균열이 콘크리트 이어치기부에 생기는 구조체 균열로서 방치 시 빗물 침투·철근 부식·균열 확산으로

이어지는 중요한 하자라는 점, 표면처리만으로는 재하자가 재발할 우려가 크다는 점, 

서울중앙지방법원 「건설감정실무」 기재 및 유사사건의 판례, 대한건축학회의 사실조회회신 등을 통해 최초 감정서의

하자보수공법이 타당함을 구체적으로 입증하였습니다. 

그 결과 재판부는 감정인의 감액회신에도 불구하고 피고 주장을 배척하고 0.3mm 미만 균열까지 충전식 균열보수공법으로 보수하는 것이 타당하다고 판단하여, 감정인이 감액한 부분을 최초 감정 방식대로(충전식) 그대로 인정하였습니다 (외벽 균열 보수비용 약 5억 7,000만 원 인정). 

원고가 감정보완신청을 통해 감정인으로 하여금 "표면처리공법은 시간이 지나면 하자가 재발생할 우려가 있다"는 의견을 밝히도록 이끌어낸 점도 주효하였습니다.

둘째, 

피고들의 제척기간 도과 주장을 배척시켜 2년차·3년차 하자보수비를 전액 인정받았습니다.

피고들은 채권양도세대가 사용검사일(준공일)로부터 제척기간 내에 권리를 행사하지 않아 2·3년차 하자에 대한 담보추급권이 소멸하였다고 주장하였습니다. 그러나 법무법인 상지는 원고가 담보책임기간 도과 전 하자보수를 요청한 내용 등을 통해 권리 행사한 사실을 입증하였고, 재판부는 이를 받아들여 제척기간 도과 주장을 배척하였습니다. 

그 결과 2년차 하자보수비 약 1억 300만 원, 3년차 하자보수비 약 7,000만 원이 감액 없이 전부 인정되었습니다.

셋째, 

그 밖의 개별 하자항목에서도 피고들의 감액·하자부정 주장을 대부분 배척시켰습니다.

액체방수 두께(도면상 10mm 기준으로 인정), 벽체타일 뒤채움(100% 기준으로 인정), 조적벽체 몰탈(18mm·3회 바름으로 인정), 도막방수 두께(표준시방서 3mm 기준으로 인정) 등 다수 항목에서 피고 측의 감액 주장을 반박하여 감정 결과를 방어하고 하자보수비를 전액 인정받았습니다.

2022년 9월경에 소 제기하여 2024년 5월경 판결이 선고된 바, 소송 기간은 약 1년 11개월 정도가 소요되었으나, 피고측의 추가감정과 그에 따른 현장조사까지 있었다는 점을 고려하면 비교적 짧은 기간에 소송이 원만하게 종결된 사안이라고 볼 수 있습니다. 

감정인이 피고 측 주장에 따라 감액 회신하였던 핵심 쟁점을 원안대로 되돌리고, 제척기간 방어로 2·3년차 하자보수비까지 전부 인정받아, 사실상 감정 원안의 대부분을 지켜낸 결과 약 판결 원금만 15억 6000만원 이상으로 인용된 것입니다. (세대당 약 390만원의 하자보수비에 해당)

감정금액과 판결금액에 대해서도 대부분 방어를 성공하여 입주자대표회의 및 입주민들은 판결결과 자체에는 상당히 만족한 소송 결과이기도 합니다. 

하자소송의 성패는 하자진단조사와 감정신청, 그리고 법원 감정인 지정과 현장조사라는 첫 단추부터 얼마나 잘 꿰어지는지에 크게 좌우됩니다.

특히 이 사건처럼 감정인이 피고 측 의견에 따라 하자보수비를 감액하는 상황에서는, 감정 기준과 하자보수공법의 타당성을 정확히 반박하고 재판부를 설득할 수 있는 전문성과 풍부한 감정 참여 경험을 갖춘 건설전문변호사의 조력이 사건의 결과를 좌우할 수 있다는 점을 보여주는 사례입니다.