상가 분양계약, 어떻게 종료시킬 수 있나

- 수분양자가 알아야 할 철회·해제·취소의 법리 -

재개발 · 재건축 전문 문상윤 변호사

 상가 분양계약을 체결한 뒤 계약을 되돌리고 싶어 하는 수분양자가 적지 않다. 분양 당시 제시된 높은 임대수익률이나 상권 활성화 약속이 빗나가고, 준공 지연이나 면적·구조 변경까지 발생하기 때문이다. 그러나 투자수익 등이 당초 기대에 미치지 못했다는 사정만으로 계약에서 벗어날 수 있는 것은 아니다. 수분양자가 검토할 수 있는 수단은 크게 청약철회, 계약금에 의한 해제, 채무불이행에 따른 해제, 사기·착오에 따른 취소로 나눌 수 있는데, 각각 요건과 행사기간이 다르므로 자신의 상황에 맞는 수단을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

청약철회 - 방문판매법과 할부거래법의 활용

 계약 체결 직후라면 먼저 청약철회 가능성을 확인할 필요가 있다. 분양대행사의 전화권유로 계약했거나 사업장 밖에서 적극적인 권유를 받은 뒤 분양홍보관에서 분양계약을 체결했다면 「방문판매 등에 관한 법률」이 적용될 수 있다. 이 경우 소비자는 원칙적으로 계약서를 받은 날부터 14일 이내에 특별한 사유 없이 철회할 수 있고, 적법한 철회에 대하여 분양자는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다.

 그러나 계약일로부터 14일이 지나지 않았다고 해서 모든 상가 분양계약을 철회할 수 있는 것은 아니다. 광고를 보고 스스로 홍보관을 찾아가 계약했다면 방문판매로 보기 어려울 수 있다. 또한 수분양자가 사업자로서 영업·임대·전매 등 상행위를 목적으로 상가를 취득한 거래에는 방문판매법이 원칙적으로 적용되지 않는다. 다만 사업자라도 사실상 일반 소비자와 같은 지위에서 동일한 조건으로 거래했다면 예외가 인정될 여지가 있는데, 최초 접촉 경위, 전화·문자 권유의 내용, 계약 목적과 수분양자의 사업 경험을 함께 살펴야 하는 이유다.

 한편, 할부로 대금을 지급하기로 약정하였다면 「할부거래에 관한 법률」이 적용될 수 있는데, 이 경우 계약서를 교부받은 날로부터 7일 이내 청약을 철회할 수 있다. 그러나 이러한 청약철회도 적용범위가 제한적이다. 단순히 계약금·중도금·잔금을 나누어 낸다는 이유만으로 할부계약이 되는 것은 아니다. 원칙적으로 소비자가 2개월 이상의 기간에 걸쳐 대금을 3회 이상 나누어 지급하고, 대금을 완납하기 전에 목적물을 공급받는 구조여야 한다. 잔금을 모두 낸 뒤 상가를 인도받는 일반적인 선분양계약이라면 이 요건을 충족하지 못할 수 있고, 상행위를 위한 거래인지도 별도로 판단해야 한다.

계약금에 의한 해제 - 공사 착공보다 ‘이행 착수’가 기준

 민법 제565조에 따라 계약금이 해약금으로 인정되는 경우 수분양자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 그러나 이는 계약서에 다른 약정이 없고, 어느 일방도 이행에 착수하지 않은 때에 한한다. 수분양자가 중도금을 지급했다면 통상 이행에 착수한 것으로 평가되므로 그 뒤에는 계약금만 포기하고 일방적으로 계약에서 벗어나기 어렵다.

 한편, 분양자가 건물공사를 시작했다는 사실이 곧바로 개별 분양계약의 이행 착수에 해당한다고 단정할 수도 없다. 계약 체결 전부터 진행된 공사인지, 해당 분양계약의 이행을 위하여 이루어진 행위인지, 수분양자가 중도금을 지급했는지, 계약서가 임의해제와 위약금에 관해 무엇을 정하고 있는지 등을 종합하여 판단해야 한다.

분양자의 채무불이행을 이유로 한 해제

 분양자에게 중대한 계약 위반이 있다면 채무불이행 해제를 검토할 수 있다. 약정한 준공·입점일을 현저히 넘긴 경우, 점포의 위치·층·면적·구조·용도 또는 주요 동선을 중대하게 변경한 경우, 독점업종이나 특정 핵심점포의 입점 등을 구체적으로 약정하고도 이행하지 않은 경우가 대표적이다.

 원칙적으로 수분양자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 뒤 계약을 해제해야 한다. 반면 보수가 가능한 하자나 경미한 면적 차이처럼 계약 목적을 좌우하지 않는 부수적 위반은 손해배상이나 보수청구의 사유가 될 수는 있어도 곧바로 해제 사유가 되지는 않는다.

분양광고가 사실과 다르다면 - 사기·착오에 따른 취소

 분양광고가 허위였다고 주장하려면 추상적인 기대와 구체적인 약속을 구분해야 한다. “고수익”, “풍부한 배후수요”, “확실한 미래가치” 같은 표현은 통상 청약의 유인이나 허용되는 과장으로 평가될 가능성이 크다. 반면 확정 임대료와 보장기간, 특정 브랜드의 입점, 전용면적과 점포 위치처럼 중요한 거래조건을 구체적으로 확약했다면 계약 내용으로 인정될 여지가 있다.

 처음부터 실현할 의사나 가능성이 없다는 사실을 알면서 확정수익이나 임차인 입점을 보장했다면 사기 취소도 검토할 수 있다. 수분양자는 설명의 허위성, 분양자 측의 인식과 그 설명이 계약 체결에 미친 영향을 입증해야 한다. 착오에 따른 취소도 계약의 중요한 부분에 관한 착오이고 수분양자에게 중대한 과실이 없어야 한다. 단순히 수익성을 잘못 예상한 정도로는 부족하다.

계약을 종료시키기 전에 증거부터 확보해야

 계약 직후에는 계약서 교부일과 권유 방식, 대금 지급구조부터 확인하고, 분양계약서·특약·확약서·홍보물·문자·상담 녹음·홈페이지 화면을 즉시 확보해야 한다. 철회는 기간 안에 서면으로 통지하고, 해제는 위반 조항과 사실을 특정하여 필요한 최고 절차를 거쳐야 한다.

 분양계약이 철회·해제되더라도 중도금 대출이 자동으로 소멸한다고 단정할 수 없으므로 금융기관과의 대출 및 보증관계도 별도로 확인해야 한다. 정당한 근거 없이 잔금 납부부터 중단하면 오히려 수분양자가 채무불이행 책임을 지고 계약금이나 위약금에 관한 불이익을 받을 수 있다.

 상가 분양계약에서 중요한 것은 ‘후회’가 아니라 법률요건과 증거다. 어떤 수단을 언제, 누구에게, 어떤 방식으로 행사할 것인지가 계약금과 중도금을 돌려받을 수 있는지를 좌우한다.

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